Общие принципы отбора подрядчика для эксплуатации зданий

Тайны и секреты подрядчиков

Прежде чем рассматривать специфику систем, владельцу стоит заложить в основу поиска несколько универсальных принципов. Это и будет его дорожной картой.

1. Вентиляция и кондиционирование (СВК)

Самая коварная система. Она ломается не тогда, когда холодно, а когда +30 на улице, а в офисе +28.

Что вам нужно знать? Спросите подрядчика, как он чистит воздуховоды. Если он скажет - пылесосом, гоните его в шею. Нормальные ребята используют роботы-щетки или химическую промывку.

Потребуйте график замены фильтров, и не просто график, а чтобы они привозили новые фильтры и отдавали вам старые на утилизацию. Если они этого не делают, это значит что фильтры просто пылесосят и ставят обратно, экономя на вас.

2. Отопление

Здесь главное, подготовка к зиме. Это святое! Подрядчик обязан прийти к вам в августе-сентябре и сделать опрессовку (проверку давлением) системы.

Задайте ему вопрос: "Что вы делаете, если давление упало при опрессовке и где ищете свищ?" Если у них нет тепловизора для поиска утечек, то они будут ломать стены наугад, а бить будет по вашему карману.

И второе: требуйте от них гидравлическую регулировку. Чтобы у вас не было так, что на первом этаже +28, а на пятом +16. Если они не умеют балансировать систему - это плохой подрядчик и таких лучше не нанимать

3. Водоснабжение и канализация (ХВС, ГВС)

Тут самое важное - это время приезда аварийной бригады. Вы должны задать вопрос: "У вас есть своя служба сантехников или вы вызываете дядю Васю?"

Если у вас лопнет труба ГВС, счетчик воды намотает кучу денег за час, а вы еще и соседей зальете. Пропишите в договоре, что они приезжают за 1 час, а не "в течение дня".

Также отдельно спросите про насосы повышения давления. Если в здании 5 этажей и выше, требуйте, чтобы они раз в квартал проверяли гидроаккумуляторы. Экономия на этом приведёт к тому, что насос будет включаться каждые 2 минуты и сгорит. Постоянный контроль за насосами критично необходим.

4. Электроснабжение

Это НЕ та система, на которой можно экономить. Первое и главное: попросите у них электролабораторию (протоколы замеров сопротивления изоляции). Если они скажут: "Зачем, мы и так все видим" - разворачивайтесь и уходите.

Ваша задача - снять с себя ответственность за пожар. Вы должны настоять, чтобы они раз в год мегаомметром "прозванивали" всю проводку.

И важный бытовой момент - пропишите лимит замены лампочек и автоматов. Скажите прямо: "Замена лампы в подъезде и автомата в щитке до 3000 рублей - это ваш расходник, я это оплачиваю в абонентке". Иначе вам будут выставлять счет за каждую перегоревшую лампочку отдельно.

5. Слаботочные системы (СКУД, видео, телефония)

Здесь подрядчики любят впаривать "новое оборудование" каждый год. Ваша задача - сказать им: "Я плачу за работоспособность, а не за новинки".

Спросите, как у них организован бэкап настроек. Если у камеры или домофона слетят настройки и у них нет сохраненной конфигурации, то они будут сидеть и настраивать всю сеть заново часами, выставляя вам счёт за часы работы.

И настаивайте на том, чтобы у них был свой запасной блок питания на складе. Если сгорел блок на СКУД, двери не открываются, люди стоят на улице. Ждать доставку из Китая две недели нельзя.

6. Противопожарные системы (АПС, АУПТ)

Здесь вы платите не за удобство, а за то, чтобы не сесть в тюрьму при проверке МЧС. Тут законодательство работает в полную силу.

Задайте только один вопрос: "Кто будет подписывать акты технического обслуживания для МЧС и есть ли у этого человека действующая аттестация?".

Никогда не соглашайтесь на предложение "сэкономить" и отключить датчики в зоне, где часто срабатывает ложная тревога (например, в курилке).

Если пожарный инспектор это обнаружит - штраф на юрлицо от 150 000 рублей ляжет на вас, а не на подрядчика. Подрядчик умоет руки и не понесет ответственности.

7. Тепловые пункты (ИТП, ЦТП)

Это сердце вашего здания. Подрядчик должен иметь доступ к этой комнате 24/7. Самое важное: спросите, как они реагируют на скачки давления в городской магистрали. Ответ должен быть технически обоснованным.

У них должна быть автоматика, которая при повышении давления перекрывает подачу, иначе ваши радиаторы просто разорвет в клочья.

Дополнительно - потребуйте от них суточный распечаток параметров (температура подачи/обратки).

Если они не ведут этот журнал или "забывают" его заполнять, вы никогда не докажете УК или ТСЖ, что подавали тепло нормально, а вам давали меньше градусов.

8. Холодоснабжение (чиллеры, фанкойлы)

Самый дорогой и капризный вид оборудования. Если вы наняли обычную сантехническую контору для обслуживания чиллера, значит вы потеряете деньги в первый же сезон.

Ваш вопрос: "У вас есть вакуумный насос и заправочная станция? И где вы храните хладон?". И запомните главный секрет - большинство поломок чиллеров происходят из-за воды, которая замерзла в пластинчатом теплообменнике зимой.

Настаивайте на том, чтобы в договоре был пункт об осенней консервации (сливе воды из контуров и продувке воздухом). Если они этого не сделали, и чиллер лопнул от мороза - это их вина, а не случайность.

9. Водоочистка

Здесь подрядчики зарабатывают не на работе, а на реагентах и фильтрах, которые вы закупаете через них.

Ваше право узнать реальную стоимость расходников на рынке. Не стесняйтесь сказать: "Давайте разделим поставку соли/реагентов и саму работу. Я сам покупаю, вы только меняете". Если они откажутся - они хотят нажиться на наценке 200%.

Ещё потребуйте от них еженедельный отбор проб воды на жесткость и хлор. Если они не проверяют воду, то "обратноосмотические" мембраны умрут через полгода, а замена комплекта влетит вам в копеечку.

---